Операции по продаже или покупке комнат в коммунальных квартирах традиционно считаются риэлторами одним из наиболее трудоемких видов их деятельности, поскольку в процессах такого рода постоянно возникают различные нюансы и подводные камни. Однако справедливости ради надо сказать, что при разумном и грамотном подходе такие операции могут в результате дать довольно неплохой доход.
Изначально в России именно купля-продажа комнат в коммунальных квартирах была наиболее приоритетным видом деятельности для большинства участников рынка недвижимости. Именно это направление стало наиболее привлекательным и прибыльным в начале 1990-х. Стимулировал этот интерес, стремительно возросший спрос на квартиры в престижных районах, обеспеченный практически неограниченной платежеспособностью. Однако соответствующего предложения в этом сегменте рынка не было, да и взяться было неоткуда – и тогда стал популярным новый формат услуг: расселение жильцов из коммунальных квартир. Проворные частные маклеры (так тогда именовали риэлторов) выкупали по отдельности комнаты в коммуналках, получая в результате контроль над всей квартирой. Итоговая цена таких квартир в разы превышала суммарные затраты, понесенные при выкупе комнат по отдельности, что приносило риэлторам огромные доходы. Впрочем, труд был тоже не из легких, поскольку, как правило, каждому из владельцев комнаты предлагалось по квартире. Конечно, случаи мошенничества в этой сфере были нередки – почему и возникло тогда понятие "черные маклеры”. Так называли участников рынка, не брезгавших различными криминальными методами в своей работе.
На сегодняшний день покупка комнат утратила прежний смысл, но по-прежнему осталась потенциально доходным видом инвестирования средств.
Покупка комнат не сопровождается никакими дополнительными рисками или усложняющими процедурами, но с продажей возникают дополнительные трудности. Согласно законодательства, каждый из совладельцев коммунальной квартиры обладает правом преимущественной покупки в случае продажи других комнат. Это значит, что если Вы решили продать комнату в такой квартире, Вы в первую очередь должны предложить ее соседям. И если соседи отказываются покупать Вашу комнату, Вы должны получить письменный и нотариально заверенный отказ. Идеально – если все соседи отправляются в нотариальную контору, где такой отказ оформляется и нотариально заверяется. В действительности же далеко не всегда бывает возможно собрать всех соседей и уговорить их отправиться к нотариусу. Кроме их обычного нежелания, они могут проживать за пределами города, а иногда – и за пределами страны. При этом только нотариально заверенный отказ от комнаты может предотвратить ситуацию, когда сосед, вдруг передумав и решив выкупить Вашу комнату, срывает сделку, оформление которой уже началось. Важно учесть, что такой отказ бессрочен – он не имеет срока давности, но имеет один нюанс: в отказе всегда указывается цена, по которой соседи отказываются эту комнату покупать. Если продавец не находит покупателей по указанной цене и решает цену понизить, он должен снова предложить купить комнату всем соседям – и все по новой…
Иногда владельцу приходится самостоятельно искать совладельцев квартиры и уговаривать их пойти к нотариусу. Правда, если соседей не удается найти, есть другой вариант: можно отправить нотариально заверенное предложение о выкупе заказным письмом на адрес по месту регистрации соседей. Если совладелец не отвечает в течение месяца, такая ситуация приравнивается к отказу. Правда, такие сделки, как правило, затягиваются до полутора месяцев, с учетом всевозможных задержек. Нужно учесть и то, что такие отказы необходимы тогда, когда все комнаты в этой квартире приватизированы. Иначе необходимо просто известить о продаже комнаты муниципалитет, являющийся в таком случае владельцем остальной части квартиры. В случае, когда совладельцами квартиры (владельцами комнат) являются несовершеннолетние дети, их родители должны получить подтверждение на отказ в органах опеки.
Запасной вариант, остающийся на случай, когда отказ от соседей так и не удается получить – это продажа комнаты через договор дарения. Средства в таком случае можно получить посредством дополнительного соглашения, но цена такой комнаты, как правило, значительно снижается по отношению к рыночной, поскольку имеют место определенные действия "в обход закона”, а на покупателя ложатся дополнительные риски. Такая сделка юридически считается мнимой, поскольку прикрывает собой отношения другого рода.
